關(guān)于別墅的問題，其實我們還說的挺少的。

一是別墅 “貴”，購買別墅項目的購房者不多；二是目前孝感市場上的別墅也挺少。

前兩天，一個朋友忽然跟我聊起了別墅購置問題。

他實地出去看了房才發(fā)現(xiàn)，手握200多萬，在現(xiàn)在的孝感已經(jīng)買不到別墅了？

寥寥幾句話，卻反映了當前孝感樓市的一個現(xiàn)實問題：

• 孝感的別墅價格漲了很多，真的越來越貴

• 孝感的別墅越來越少，獨棟稀缺，聯(lián)排，疊墅少量

• 10年后，遍地都是大平層，別墅是不是更加稀缺?

往常，我們總說，當前市場，改善當?shù)溃瑓s忽略了，有天有地的別墅才是終極改善，這是我們從來沒有關(guān)注過的低密圈層，今天我們來談一談，孝感的別墅。

▲中林御湖源著實景圖

NO.1

這些年，別墅其實漲不少！

不知道大家有沒有發(fā)現(xiàn)？現(xiàn)在的市場挺奇怪的：

樓盤越是高端，價格越貴，賣得越好；面積越大，賣得越快；反而是一些低價剛需盤，還要時不時的用一些促銷打折手段來吸引客戶……

現(xiàn)如今，房企們在土地市場大膽拿地，也是因為孝感如今改善當?shù)赖墓┬枳兓?/span>

但其實，孝感人的改善需求早已顯露，而且想要的東西，遠比我們想象得多。

早一批的富人，早些年就開始購置別墅了。

以目前別墅二手房一年的房價走勢來看，別墅項目是呈現(xiàn)上漲的趨勢的。

宅宅選取了兩個比較熱門的別墅項目咱們來看看房價走勢對比。

● 灣流匯（別墅）

2020年5月份均價為10817元/㎡，現(xiàn)均價為12181元/㎡，一年房源上漲1364元/㎡。

●?碧桂園桃源（別墅）

2020年5月份均價為13345元/㎡，現(xiàn)均價為14211元/㎡，一年房源上漲866元/㎡。

在孝感目前這種房價“穩(wěn)”字當頭的今天，近兩年孝感的高層房價幾乎都沒怎么變化，可是反觀別墅項目，根據(jù)房價的對比可以看出，相較于高層住宅項目，別墅項目的漲幅情況是很可觀的。

而且別墅產(chǎn)品漲幅似乎不及普通住宅，別忘了，大面積是別墅的共性，小則兩百平左右，大則三四百㎡，單價浮動些微，對總價就有巨大的影響。

?

就拿東城區(qū)的光源，項目的總價我們看到并不高，都是房源面積為293㎡左右，總價一算達到了258萬元。

而有些對市場敏感，敢想敢干的投機者就能瞅準時機，從別墅產(chǎn)品上撈到一桶金。

?

目前宅宅在二手房平臺上也看到一部分人在掛牌轉(zhuǎn)讓別墅，總價都不低，基本在200萬元以上。

?

NO.2

產(chǎn)品變了，別墅真是賣一套少一套

真是，沒有對比就沒有傷害。

有人說，別墅價格上漲是正常的，畢竟孝感整體房價都在漲，這些年孝感房價的漲幅是有目共睹的，別墅作為住宅鏈頂端，不漲也說不過去。

但是，造成別墅價格上漲的主要原因，還是產(chǎn)品變了，市場上的別墅產(chǎn)品已經(jīng)越來越稀少了。

• “限墅令”背景下，從獨棟到聯(lián)排、雙拼，直到疊墅

近年來，城市規(guī)模呈幾何倍數(shù)增長，土地資源也有限，為了滿足更多人口的居住需求，低容積率的別墅產(chǎn)品被牢牢限制。

在中國住宅商品化發(fā)展的這幾十年間，政府出臺了一系列政策限制別墅用地供應(yīng)。

?

從1994年開始，最早的“限墅令”就已出臺，此后政策層層加碼并時不時拎出來重申。2016年9月，國土資源部要求全國各地“停止審批別墅類供地和辦理相關(guān)手續(xù)”，“對聯(lián)排別墅、低密度花園等類別墅項目的審批也將進一步控制”。

2019年4月，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)通知，明確提出“各省級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要立即暫停辦理本行政區(qū)域內(nèi)有關(guān)別墅項目建設(shè)審批手續(xù)，同時對已建、在建、在批、特批的別墅項目進行梳理”。

在此政策指引下，別墅產(chǎn)品已經(jīng)十分稀缺。

• 近年來，容積率低的供地少的可憐

一般，容積率越高的小區(qū)，居住舒適度越低，反之，容積率越低，則舒適度相對高一些。

對開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中的占比；對于購房者來說，容積率直接影響到居住舒適度。

各類產(chǎn)品的舒適容積率區(qū)間：

?

獨立別墅：0.2-0.5

聯(lián)排別墅（6層以下）：0.4-0.7

多層（11層）：0.8-1.2

小高層（18層高層）：1.5-2.0

小高層項目，或小高層+高層，或洋房+高層；2.0-2.5

高層（19層以上）：2.5-4.5

舉個簡單的例子：容積率相對較低的話，樓與樓之間的間距就比較大，這樣也會增加更多的空間來做綠化，視野比較開闊，遮擋小。

▲孝感某低容積率小區(qū)示例

反之，如果在容積率比較高的情況下，樓棟也比較多，那就像一片竹林一樣密集，每天穿梭在小區(qū)猶如行走在竹海觀景一般。

▲孝感某高容積率小區(qū)示例

近年來，無論是孝感，還是放眼全國的大環(huán)境大市場，低容積率的地塊，可謂越來越少！

在這種環(huán)境下別墅的低密度的稀缺性就變得尤為突出，而近幾年孝感的別墅項目也變得尤為珍貴，放眼整個孝感市場，高層住宅六十多家，別墅項目僅個位數(shù)。而且目前補倉的別墅項目也很少。

NO.3

10年后，別墅成了稀罕物？

回到開頭，如網(wǎng)友擔憂的這般，如今市場大推低密大平層，10年之后別墅會不會更稀缺？宅宅覺得也是有可能的。

?

缺少新項目補倉，買房人對高品質(zhì)居所需求，只能在現(xiàn)有的別墅庫存里消化，過了這個消化期，再想入手別墅類房產(chǎn)，那真的是可遇而不可求了。

?

△小編粗略統(tǒng)計，僅供參考，具體以樓盤售樓部為準

?

新城璽樾：

?

新城璽樾位于乾坤大道（復(fù)興大道）延長線，距離鄧家河濕地公園較近，王母湖也在項目附近，生態(tài)宜居。

?

新城璽樾無論是天然環(huán)境還是人工添筆，都圍繞“安靜”二字展開，項目依托孝感的兩條自然水系（鄧家河濕地/王母湖）而生，以貼近自然的筆觸，繪制詩意棲居的畫卷。

?

新城·璽樾臨湖稀臻院墅，以人文居所致敬城市，打造王母湖畔標桿墅質(zhì)社區(qū)，懷抱王母湖，自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。

目前主要以B1-B41棟，建面約238㎡現(xiàn)房在售。

?

△項目實景圖

天縱御府：

?

天縱御府位于東城區(qū)核芯地段，除了學校，天縱御府周邊的其他資源也較豐富，槐蔭公園，吾悅廣場（在建中），紅星美凱龍，萬達廣場等。

?

緊鄰孝感市政府，孝感市公安局、孝感市氣象局都政務(wù)機構(gòu)，還有孝感市東南醫(yī)院、第二人民醫(yī)院、孝南區(qū)光榮院等優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源。

?

項目目前有疊墅在售，8-14棟建面約173-185㎡房源可供選擇。

?

疊拼是綜合情景洋房與聯(lián)排墅拼特點，由多層復(fù)式住宅上下疊加組合而成的建筑。每戶疊拼住宅的內(nèi)部空間都具備：樓下花園，樓上露臺，有時候，樓下還會帶有地下會所。

?

△項目實景圖

?

中林御湖源著

?

中林御湖源著位于東城區(qū)乾坤大道以北與縱九號路以西交匯處，斜對面即是褚趙學校和合一湖大酒店。

毗鄰孝感東站，與武漢僅需20分鐘距離，其次項目臨近王母湖生態(tài)旅游區(qū)、鄧家河濕地公園、鳳凰天仙影視基地，更是它的一大優(yōu)勢。

?

中林御湖源著以獨門獨院的設(shè)計為特色，讓人們可于一方私密的院落中，更好的享受悠然生活，其獨立入戶通道使住戶之間互不干擾更顯尊崇與幽靜。

目前項目主要以建面約213-311㎡的別墅在售中。

?

△項目獨棟院落實景圖

孝感雅園

孝感雅園位于航空路和體育大道交匯處，文化氛圍濃厚，打造孝感中式別園，頗有江南小鎮(zhèn)的情調(diào)與風格。

項目不遠處即是孝感高級中學，湖北工程學院等...銀泰城、保麗國際廣場、中商百貨等商圈拱立。中心醫(yī)院近距離相鄰，醫(yī)教一體，商圈豐富，城市生活配套成熟，比較適合宜居休閑。

孝感雅園在建筑風格上將中式建筑之美，江南美學之魂，演繹得淋漓盡致。為了呈現(xiàn)更好的視覺和品質(zhì)效果，團隊走訪了中國眾多名園，將精華融入到藍圖中。

?

項目目前首開的16席已售罄，第二批加推在即。

?

△孝感雅園實景圖

天河孔雀城

天河孔雀城位于臨空經(jīng)濟區(qū)，實施漢孝一體化的核心地段。根據(jù)臨空區(qū)發(fā)布的規(guī)劃來看，孝感臨空經(jīng)濟區(qū)將會入駐四所高校和一個科技院。

不僅如此，臨空區(qū)還被劃分在武漢城市圈航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)內(nèi)，區(qū)域未來的發(fā)展大有可期。

?

項目目前主力戶型為建面約140㎡/180㎡聯(lián)排，毛坯交付，項目規(guī)劃建設(shè)1141戶。

?

△天河孔雀城實景圖

丹陽古鎮(zhèn)

丹陽古鎮(zhèn)位于孝南區(qū)朋興鄉(xiāng)，緊臨107國道。項目向北至漢十高速出入口約3公里，向南至孝感城區(qū)約10車程；西臨京廣鐵路等；東臨群益水庫，與未來高端旅游度假區(qū)接壤。

丹陽古鎮(zhèn)建筑風格獨特，將繼承歷史古鎮(zhèn)風采，按照明清古建筑楚文化風格進行建設(shè)，打造中式四合院。

?

目前在售建面約345㎡獨棟獨院，占地約508㎡。具體價格可咨詢售樓部了解。

?

△丹陽古鎮(zhèn)實景圖

可以看到目前在孝感銷售的別墅項目并不多。

隨著政策趨緊，已經(jīng)進入存量時代的孝感別墅市場“房多墅稀”將成常態(tài)。

而孝感別墅置業(yè)者面臨的困境還不遠止于此。

若是放棄新房，選擇二手別墅產(chǎn)品，則會有戶型老舊、房齡等問題，若是鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊的別墅產(chǎn)品，還會附加考慮后期的配套升值屬性。

偏偏別墅買家的眼光尤其挑剔，在他們看來，純粹低密的生活形態(tài)，才是別墅的硬核價值所在，既然要置業(yè)升級，那么絕對不能“將就”。

買別墅的人群都有自己的審美個性，裝修完的房子可能不符合他的理念，特別是交付十幾年的老別墅，那設(shè)計理念肯定落后現(xiàn)代，因此毛坯別墅成交周期要低于精裝別墅。

△孝感雅園實拍圖

物以稀為貴，別墅也是如此。

?

現(xiàn)在，孝感的別墅產(chǎn)品選擇已然不多，10年后，20年后呢？我只能說，希望大家有心有能力的，還是且買且珍惜吧....