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2021年6月4日傍晚，財(cái)政部、自然資源部、稅務(wù)總局、人民銀行聯(lián)合發(fā)布了“關(guān)于將國有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專項(xiàng)收入、海域使用金、無居民海島使用金四項(xiàng)政府非稅收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收有關(guān)問題的通知”。

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國家將分兩個(gè)階段來實(shí)現(xiàn)這個(gè)重要改革。

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第一階段，自2021年7月1日起，選擇在河北、內(nèi)蒙古、上海、浙江、安徽、青島、云南為試點(diǎn)。

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第二階段：從2022年1月1日起全面實(shí)施推廣。

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這“四項(xiàng)政府非稅收入”里，“國有土地使用權(quán)出讓收入”顯然是最大的看點(diǎn)，因?yàn)檫@筆錢的規(guī)模非常大。

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似曾相識(shí)，我們聯(lián)系一下之前的新聞：房地產(chǎn)稅要在一批城市試點(diǎn)！

今年5月11日，財(cái)政部、全國人大常委會(huì)預(yù)算工委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局在京召開了房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)，這透露了一個(gè)重要信息：

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鑒于房地產(chǎn)稅立法問題極其復(fù)雜，而當(dāng)前樓市又比較熱，所以國家有可能選擇一批城市進(jìn)行房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。

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在這個(gè)背景下，又傳來土地出讓金劃歸稅務(wù)部門征收，有業(yè)內(nèi)直言：房地產(chǎn)稅的步伐在加快，或許今年年內(nèi)就會(huì)有新突破！

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1、為什么說征收土地出讓金的責(zé)權(quán)劃給稅務(wù)部門是房產(chǎn)稅改革啟動(dòng)的一環(huán)？

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未來房地產(chǎn)稅改革，表面上看是：增加持有階段的稅，減少開發(fā)階段、銷售階段的稅。但還會(huì)必然涉及到，賣地階段政府拿多少錢，通過什么方式拿。

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征收土地出讓金的責(zé)權(quán)劃給稅務(wù)部門，就比較順，跟未來房地產(chǎn)稅改革也容易對(duì)接。

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2、別忘了，全國樓市一盤棋，已經(jīng)走出了三步：

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第一步：全國各個(gè)城市土地集中出讓

第二步：土地出讓金的責(zé)權(quán)劃給稅務(wù)部門

第三步：房地產(chǎn)稅改革在各個(gè)城市試點(diǎn)

接下來：房地產(chǎn)稅改革

賣地收入征管權(quán)劃給稅務(wù)部門，其實(shí)相當(dāng)于引入了監(jiān)督者。地方政府使用這筆錢的時(shí)候，自由度肯定會(huì)受到一些影響。

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3、越上交，越要積極地賣地

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另一種說法是，如果賣地收入被更多上交中央財(cái)政，交上去的越多，為了留下更多，地方的賣地積極性反而會(huì)加強(qiáng)。

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全國賣地到底有多猛呢？

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中國指數(shù)研究院2日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，5月全國300個(gè)城市土地出讓金總額為7665億元，環(huán)比增加55%，同比增加36%。其中，住宅用地出讓金總額為6962億元，環(huán)比減少55%，同比上漲38%。

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各個(gè)城市對(duì)土地財(cái)政的依賴度也是非常高的。

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據(jù)勾股大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年南京土地財(cái)政依賴度，全國第三。南京市一般公共預(yù)算收入1367億，土地出讓收入為2094億，依賴度153%；（土地財(cái)政依賴程度=出讓金收入/一般公共預(yù)算收入）

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你是不是覺得土地財(cái)政依賴度太高，城市被樓市綁架？

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錯(cuò)！

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你逛的公園，出門坐的地鐵，跨江的大橋，城市所有的發(fā)展基建，都是來自于土地財(cái)政，地方政府花的錢最大的來源于此。

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為什么土地財(cái)政依賴這么高？

智本社在《房產(chǎn)稅終結(jié)土地財(cái)政》中分析過：2008年金融危機(jī)后，在寬貨幣、寬信貸的支持下，房地產(chǎn)的發(fā)展軌跡也從市場(chǎng)化之路，演變?yōu)橥恋亟鹑诨贰?/span>

地方政府依賴于土地融資，商業(yè)銀行依賴于地產(chǎn)信貸，城投公司及國有房企依賴于土地及信貸資本，金融公司依賴于地產(chǎn)抵押之上的批發(fā)性資本，私人資本依賴于直接的樓市套利，社會(huì)公眾依賴于以此帶來的安全感與幸福感。

簡單說，這幾年在樓市上賺到錢的，都是城市發(fā)展的紅利，這就是一個(gè)俄羅斯套娃。

2015年，一線城市房價(jià)翻倍，三四線城市緊隨其后。在棚改貨幣化的驅(qū)動(dòng)下，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長、土地融資的歷史使命進(jìn)入巔峰執(zhí)行狀態(tài)。

為什么今年開始要全國集中供地？

2021年開始，主要城市實(shí)施集中供地。土地供應(yīng)集中，強(qiáng)化了房產(chǎn)供給集中，為什么這樣安排？

對(duì)土地財(cái)政依賴大的地方更可能在最后的窗口期，在穩(wěn)住房價(jià)的基礎(chǔ)上，將土地大規(guī)模拍賣出售，以獲取更多的土地收入。

接盤土地的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，再通過國有商業(yè)銀行或政策性銀行以定向信貸的方式為其化解風(fēng)險(xiǎn)；而商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)最后由中央銀行以定向貨幣釋放的方式?jīng)_洗。如此，由社會(huì)共同分?jǐn)傁到y(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

為了抵御房地產(chǎn)潛藏的金融風(fēng)險(xiǎn)，或許是最好的解釋。

我就知道你要問，房產(chǎn)稅來了，房產(chǎn)持有成本增加，會(huì)引發(fā)房產(chǎn)拋售潮嗎？

對(duì)此我只能告訴你：只有不想混的城市，才樂意看到自己的城市房價(jià)不斷下降，那意味著征稅越來越少。

我補(bǔ)充一下，從來沒有一座偉大的城市，房價(jià)是特別低的，房地產(chǎn)的泡沫，真不是想破就能破的。