這幾天北京開的大會可以說備受矚目，大會的內(nèi)容被廣泛關(guān)注，特別是房地產(chǎn)作為最靠天吃飯的行業(yè)，必然也是這幾天會議最關(guān)注的焦點(diǎn)。

       之前地方的會議中，主要的焦點(diǎn)內(nèi)容是加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、促進(jìn)消費(fèi)升級、重視人才培養(yǎng)和引進(jìn)是今年地方政府工作報(bào)告中的關(guān)鍵詞。

       最近房地產(chǎn)市場關(guān)注度非常高，特別是慣例的出現(xiàn)了輕微的小陽春，部分城市排隊(duì)買房再現(xiàn)，這種情況下，大會更被關(guān)注了：

       剛剛過去的2018年全國房地產(chǎn)市場再創(chuàng)歷史新高。從土地市場來看，2018年全國土地出讓收入超6.5萬億元，達(dá)到65096億元，同比增長25%，刷新歷史紀(jì)錄。

       從房屋銷售來看，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年，全國商品房銷售額149973億元，同比增長12.2%，再創(chuàng)歷史新高。從這些數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場依然火爆，呈現(xiàn)持續(xù)的增長態(tài)勢，但是有些數(shù)據(jù)指標(biāo)有所下滑。

       那么2019年今年的大會，大眾關(guān)注的10大房地產(chǎn)關(guān)鍵詞是什么？

       首先：房地產(chǎn)稅

       當(dāng)下再次加速推動房地產(chǎn)落地的可能性不大，2018年關(guān)注度非常高。

       房地產(chǎn)稅作為一個(gè)新稅種，其實(shí)要開征必須有很多門檻，最重要的自然是立法程序，其次就是作為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)登記+房價(jià)的動態(tài)評估體系。

       最簡單的一個(gè)基礎(chǔ)是不動產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)登記，從國稅總局的政策看，不動產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)基本完成。

       但房地產(chǎn)稅法的立法程序還未開始。

       小編認(rèn)為在3年內(nèi)房地產(chǎn)稅即使出來，也改變不了市場基本面。土地財(cái)政如何改？

       按照評估值征收房地產(chǎn)稅房屋的評估值應(yīng)是房屋市場價(jià)值，而非房產(chǎn)原值（即購房時(shí)價(jià)格）

       房地產(chǎn)稅從執(zhí)行周期看，肯定是先從增量開始：

       1：從之前已經(jīng)有的試點(diǎn)看，房產(chǎn)稅都是從新增量開始試點(diǎn)，這樣政策落地的難度小，上海、重慶都是先從增量開始，但這并不意味著房產(chǎn)稅在這些城市就不會擴(kuò)大。重慶已經(jīng)逐漸開始擴(kuò)大到存量。

當(dāng)然從現(xiàn)在開始，買房的時(shí)候需要警惕了。

       其次：一城一策

       調(diào)控政策避免一刀切，在全國有90多個(gè)不同級別城市執(zhí)行了限售政策，上百個(gè)城市執(zhí)行限購限貸等各種政策，未來各地房地產(chǎn)調(diào)控依然由各城市主導(dǎo)，而分類指導(dǎo)也帶來了更多的監(jiān)管，未來房地產(chǎn)調(diào)控將以地方主導(dǎo)，住建部與中央指導(dǎo)的為主。未來不排除有部分城市政策調(diào)整，但地方主體責(zé)任要求房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的大原則不變。

       房地產(chǎn)政策最嚴(yán)格的時(shí)期已經(jīng)過去。

       2019年，全國可能出現(xiàn)一輪起碼30城以上房地產(chǎn)調(diào)控政策的微調(diào)潮，標(biāo)志著，本輪樓市調(diào)控全面見底。未來多個(gè)城市的的很多微調(diào)寬松政策將密集出現(xiàn)。

       特別是對于二三線城市來說，除了信貸政策，最近其他政策都有可能調(diào)整。而部分城市的銀行也有可能會變現(xiàn)的調(diào)整執(zhí)行中的信貸政策。

       現(xiàn)在看，市場基本面出現(xiàn)了變化，大部分城市出現(xiàn)了房源多于購房者的現(xiàn)象。

       從各地政策內(nèi)容看，房地產(chǎn)調(diào)控2019年政策取向依然是從嚴(yán)為主，但之前過于嚴(yán)厲，部分城市樓市出現(xiàn)明顯調(diào)整局部市場，會有政策微調(diào)的可能性。只要房價(jià)不漲的城市，最近房地產(chǎn)政策都有松動的可能性。

       第三：三穩(wěn)政策

       穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，是2018年下半年來房地產(chǎn)政策的主要基調(diào)。在兩會中，大部分省份都明確提及。

       最近是各地兩會集中時(shí)間，針對房地產(chǎn)的各種定調(diào)將不斷，整體看，2019年穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展將成為政策趨勢。

       房地產(chǎn)市場也再次提出了穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期。從2018年年中明確的“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的全面調(diào)控要求，對調(diào)控不利的城市繼續(xù)問責(zé)。穩(wěn)定其實(shí)是雙向調(diào)節(jié)，大漲肯定不是穩(wěn)定，但暴跌也同樣不是穩(wěn)定。

       未來房地產(chǎn)調(diào)控將以地方主導(dǎo)，住建部與中央指導(dǎo)的為主。未來不排除有部分城市政策調(diào)整，但地方主體責(zé)任要求房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的大原則不變。

       未來住建部的約談、預(yù)警將依然影響地方房地產(chǎn)調(diào)控，包括2018年的多輪多城市房地產(chǎn)巡查在2019年將依然常態(tài)化。

       第四：房地產(chǎn)長效機(jī)制

       房地產(chǎn)長效機(jī)制已經(jīng)在租售并舉，房住不炒等環(huán)節(jié)開始快速落地，預(yù)計(jì)2018年后續(xù)將有更多制度性政策發(fā)布。

       另外，房地產(chǎn)稅等調(diào)控政策也將在2018年加速落地。整體看，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)出現(xiàn)了質(zhì)變。建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，關(guān)鍵要處理好住房消費(fèi)和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長的協(xié)調(diào)關(guān)系。另外必須降低房地產(chǎn)的投資屬性、回歸居住屬性。從政策預(yù)期看，下一步應(yīng)加快住房、土地供應(yīng)、房地產(chǎn)稅收、租賃等制度。以長效機(jī)制引導(dǎo)市場穩(wěn)預(yù)期。

       第五：熱點(diǎn)區(qū)域的規(guī)劃紅利

       房地產(chǎn)市場看規(guī)劃，最近看大灣區(qū)+首都二機(jī)場、海南自貿(mào)區(qū)等，都是會議的熱點(diǎn)關(guān)鍵詞。

       第六：租賃住房

       過去一年多時(shí)間，是歷史以來，各級調(diào)控對租賃市場最關(guān)注的一年。而出現(xiàn)租金依然明顯上漲的原因核心是，雖然政策發(fā)力，但資本大量進(jìn)入存量領(lǐng)域，在增量市場供應(yīng)滯后下，當(dāng)下租金被影響。

從政策內(nèi)容看，主要是加減法政策，加法增加供應(yīng)，減法，減少選擇租賃居住的阻力。

       主要有兩個(gè)方向：一類是直接影響房源供應(yīng)，供應(yīng)70年產(chǎn)權(quán)的出租房用地，包括北京、上海等城市做的比較積極。2016年11月以來全國已經(jīng)有20多個(gè)城市成交的超過270宗地塊，合計(jì)高達(dá)1000萬平米的自持地塊（部分只約束持有一定年限），其中部分都將建設(shè)成為租賃住房。這是給租賃市場做加法，包括深圳、天津、南京、東莞等城市也有供應(yīng)。

       另外一類是針對租購?fù)瑱?quán)的政策，增加租房者獲得的權(quán)益。這種到目前為止全國已經(jīng)有超過8個(gè)省份20個(gè)以上城市發(fā)布了政策內(nèi)容。政策著落點(diǎn)主要是保護(hù)租房者、維護(hù)租賃關(guān)系穩(wěn)定。

       第七：城鎮(zhèn)化政策

       2月28日，國家統(tǒng)計(jì)局公布《2018年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，戶籍人口城鎮(zhèn)化率為43.37%，比上年末提高1.02個(gè)百分點(diǎn)。

多個(gè)城市降低落戶門檻，吸引人才。

       第八：宅基地

       農(nóng)村的承包土地和宅基地是法律賦予農(nóng)民的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)利，讓農(nóng)民帶著土地權(quán)利進(jìn)城成為新市民是保護(hù)農(nóng)民利益的需要，也是促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展和社會穩(wěn)定的需要。所以，現(xiàn)階段農(nóng)民進(jìn)城落戶定居，是不是放棄承包的耕地、草地、林地和宅基地，必須完全尊重農(nóng)民的意愿，不得以退出承包地和宅基地作為農(nóng)民進(jìn)城落戶的條件。

       第九：棚改

       從全國庫存看，房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本告別庫存積壓時(shí)代，當(dāng)下樓市庫存當(dāng)前房地產(chǎn)去庫存任務(wù)初步完成,一、二、三、四線城市商品房庫存去化已十分充分,很多城市去化周期均在12個(gè)月以下。

必須明確的是，棚改的數(shù)量將減少，這已經(jīng)是2018年的政策要求，另外貨幣化安置的逐漸收緊也已經(jīng)是趨勢。但一刀切的可能性不存在。

       第十：房住不炒

       這樣的關(guān)鍵詞會不會政府工作報(bào)告中，始終是舉國上下關(guān)注的焦點(diǎn)。特別是經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)的當(dāng)下，房地產(chǎn)調(diào)控的取向會不會變化。