? ? ? ?2021年1月1日，《民法典》正式施行。與之同時，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》（以下簡稱《擔(dān)保制度解釋》）發(fā)布實施。同年4月6日，自然資源部印發(fā)了《關(guān)于做好不動產(chǎn)抵押權(quán)登記工作的通知》（以下簡稱“54號文”）?！睹穹ǖ洹芳捌湎嚓P(guān)司法解釋、政策文件對不動產(chǎn)抵押登記的實體和程序規(guī)則作出了一些新規(guī)定、新要求，主要涉及抵押登記的情形、規(guī)則、內(nèi)容和效力的變化。

? ? ? ?不動產(chǎn)抵押登記情形變化

? ? ? ?哪些不動產(chǎn)可以抵押，哪些不可以抵押，這方面的變化主要是兩個。一是耕地、林地、草地等土地經(jīng)營權(quán)抵押的，可以辦理不動產(chǎn)抵押登記，而不能以其土地承包經(jīng)營權(quán)進行抵押。二是學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機構(gòu)、養(yǎng)老機構(gòu)等為公益目的成立的非營利法人不能以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施和其他公益設(shè)施抵押，但能夠以除此之外的其他不動產(chǎn)抵押；登記為營利法人的學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機構(gòu)、養(yǎng)老機構(gòu)等能夠以其不動產(chǎn)進行抵押。

? ? ? ?不動產(chǎn)抵押登記規(guī)則變化

? ? ? ?以前抵押人不能轉(zhuǎn)讓抵押的不動產(chǎn)，即不允許不動產(chǎn)帶著抵押負擔(dān)轉(zhuǎn)移。《民法典》施行后，承認抵押權(quán)的追及效力，允許抵押人轉(zhuǎn)讓抵押的不動產(chǎn)。但是，為了平衡抵押權(quán)人和抵押人的利益、穩(wěn)定預(yù)期，《民法典》第406條規(guī)定當(dāng)事人可以就抵押財產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓進行約定?！稉?dān)保制度解釋》第43條規(guī)定禁止或者限制轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的約定可以進行登記，登記約定后違反約定轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。據(jù)此，54號文修改了登記簿，在“抵押權(quán)登記信息”頁增加 “是否存在禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動產(chǎn)的約定”欄目（以下簡稱“約定欄”）。要求登記機構(gòu)根據(jù)當(dāng)事人的申請在登記簿約定欄記載轉(zhuǎn)讓抵押不動產(chǎn)的約定情況。有約定的填寫“是”，抵押期間依法轉(zhuǎn)讓的，由受讓人、抵押人和抵押權(quán)人共同申請轉(zhuǎn)移登記；沒有約定的填寫“否”，抵押期間依法轉(zhuǎn)讓的，由受讓人、抵押人共同申請轉(zhuǎn)移登記。約定情況發(fā)生變化的，可以辦理變更登記。

? ? ? ?這是不動產(chǎn)抵押登記規(guī)則的一個重大變化，必須全面準確把握。一是充分認識“禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動產(chǎn)的約定”（以下簡稱“禁限約定”）具有登記能力是法律所賦予的，依據(jù)當(dāng)事人申請記載該約定是依法登記原則的內(nèi)在要求。該約定一旦記載，則具有對抗效力。二是記載“禁限約定”重點在于該約定是否存在，約定的具體內(nèi)容在所不問，約定情況的變化也只關(guān)注“是”與“否”的變化。三是抵押權(quán)人參與抵押不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，實際是利益第三方參與登記申請，這是對傳統(tǒng)的權(quán)利方、義務(wù)方共同申請登記規(guī)則的創(chuàng)新，需要在登記申請表中增加第三方申請人欄目或者記載第三方申請人信息。四是轉(zhuǎn)讓抵押不動產(chǎn)后，抵押人將隨之發(fā)生變更，抵押人變更登記可以與抵押不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記同步開展，實現(xiàn)信息關(guān)聯(lián)變更。五是抵押預(yù)告登記時，抵押合同已經(jīng)簽訂，且抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押權(quán)登記一般隨著主權(quán)利 “預(yù)轉(zhuǎn)現(xiàn)”同時進行。因此，在辦理抵押預(yù)告登記，需要記載是否存在“禁限約定”，這樣在轉(zhuǎn)為正式抵押登記時，該內(nèi)容能夠予以轉(zhuǎn)載。

? ? ? ?另外，還需注意：第一，對于抵押權(quán)已登記的抵押財產(chǎn)清償順序，《民法典》第414條刪除了“抵押登記順序相同”的情形，這就要求登記機構(gòu)精確記載抵押登記時間，有需要的可具體到時、分、秒，避免因登記時間相同而帶來清償順序的判斷問題。第二，《民法典》保留了登記機構(gòu)不得對不動產(chǎn)進行評估的規(guī)定，同時刪除了原《擔(dān)保法》“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值”的規(guī)定，說明登記機構(gòu)對“超額抵押”無審查之必要。

? ? ? ?不動產(chǎn)抵押登記內(nèi)容變化

? ? ? ?不動產(chǎn)抵押登記內(nèi)容的變化直接反映在登記簿的修改上，除增加記載“是否存在禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動產(chǎn)的約定”外，主要有兩個修改，一是增加“擔(dān)保范圍”；二是“最高債權(quán)數(shù)額”修改為“最高債權(quán)額”并獨立為一個欄目。

? ? ? ?法律上的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財產(chǎn)和實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費用等6項。不動產(chǎn)抵押不轉(zhuǎn)移占有，不存在保管擔(dān)保財產(chǎn)費用。因此，法定的擔(dān)保范圍只有5項。當(dāng)然，當(dāng)事人另有約定的，依其約定。

? ? ? ?實踐中，在合同中約定擔(dān)保范圍的較為普遍。原來登記簿沒有設(shè)立擔(dān)保范圍的專門欄目，只是在附記欄中記載。這樣存在兩方面問題：一是有的地方記載，有的地方不記載，導(dǎo)致合同約定和登記簿記載不一致，為抵押權(quán)實現(xiàn)帶來困擾；二是有的不記載具體范圍，只籠統(tǒng)填寫“詳見合同”，而合同屬于登記原始材料，除了權(quán)利人，其他人無法查詢，因而減弱了登記簿的公示作用。因此，登記簿修改時，增加了擔(dān)保范圍欄目，作為一般抵押和最高額抵押登簿的必填項目。填寫時，可以按照法定的5項內(nèi)容，設(shè)置勾選方式。在辦理抵押預(yù)告登記時，記載擔(dān)保范圍，也是為了在轉(zhuǎn)為正式抵押登記時，該內(nèi)容能夠予以轉(zhuǎn)載。

? ? ? ?不動產(chǎn)抵押分為一般抵押和最高額抵押，一般抵押的主債權(quán)數(shù)額是確定的，最高額抵押一般決算前具體擔(dān)保數(shù)額無法確定。實踐中，最高債權(quán)額是“本金最高額”還是“債權(quán)最高額”，是以登記為準還是以合同為準，都不明確。原來的登記簿中將最高債權(quán)數(shù)額與被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額置于一欄，采取與一般抵押相同的處理方式，最高債權(quán)數(shù)額記載最高額抵押的主債權(quán)數(shù)額，同時記載擔(dān)保范圍。但是，《擔(dān)保制度解釋》第15條規(guī)定，“最高額擔(dān)保中的最高債權(quán)額，是指包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財產(chǎn)的費用、實現(xiàn)債權(quán)或者實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費用等在內(nèi)的全部債權(quán)，但是當(dāng)事人另有約定的除外。登記的最高債權(quán)額與當(dāng)事人約定的最高債權(quán)額不一致的，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)登記的最高債權(quán)額確定債權(quán)人優(yōu)先受償?shù)姆秶??！睋?jù)此，新登記簿將“最高債權(quán)數(shù)額”修改為“最高債權(quán)額”，并從一般抵押的被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額欄目獨立出來；在記載擔(dān)保范圍的基礎(chǔ)上，最高債權(quán)額填寫最高額抵押擔(dān)保范圍所對應(yīng)的最高債權(quán)數(shù)額，以與司法解釋一致。

? ? ? ?不動產(chǎn)抵押登記效力變化

? ? ? ?不動產(chǎn)抵押登記后才發(fā)生法律效力，這一點是不變的。根據(jù)《擔(dān)保制度解釋》，其效力變化主要涉及部分抵押登記業(yè)務(wù)。

? ? ? ?一是在建建筑物的抵押只能是土地上已有的建筑物或者正在建造的已完成部分建筑物，原來有的地方依據(jù)原擔(dān)保法司法解釋，以依法獲準尚未建造的建筑物抵押的，法律不予支持。在建建筑物抵押權(quán)的效力范圍限于已辦理抵押登記的部分，不能及于續(xù)建部分、新增建筑物以及規(guī)劃中尚未建造的建筑物。二是明確了抵押預(yù)告登記的順位保全和破產(chǎn)別除效力。辦理抵押預(yù)告登記后，房屋所有權(quán)已經(jīng)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形的，抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立。在破產(chǎn)程序中，抵押不動產(chǎn)屬于破產(chǎn)財產(chǎn)的，抵押預(yù)告登記的權(quán)利人可以依法就抵押不動產(chǎn)優(yōu)先受償，但僅限于抵押不動產(chǎn)的價值范圍而非抵押擔(dān)保范圍。

來源：中國不動產(chǎn)官微